不動産と保証人

不動産での保証人は主債務者と同一の債務を負担します。保証債務は主債務者に対して付従性を有するために、主債務が損害賠償債務に変じた時には保証債務も同一の損害賠償債務に転化し、保証人はこれにつき履行の責めに任ずる事となります。不動産の売買契約において、買主の債務のうち主な物は代金の支払いになります。買主が履行しなかった場合は保証人が同一額の金銭を支払う事により買主の債務は履行された事となります。これに対して売り主の債務の主なものは目的物の所有権移転義務です。この場合に売り主の保証人が売り主の所有権移転登記を怠った時には自分がかわって履行するといってみてもその目的物がその保証人の所有でなかった場合は保証人はこれを履行する事ができません。このような場合における売り主の保証人の債務の内容は、主たる債務が不履行によって損害賠償債務の転化する事を停止条件としてなした損害賠償債務の保証であるという事になります。しかし売り主の保証人がみずから目的物不動産を取得して買主に所有権を移転する事は不可能ではありません。保証人がなんらかの手段によって目的物を取得した場合は保証人は買主に対して自己の保証債務は売り主の損害賠償債務の範囲に留まり、所有権移転義務には及ばない旨を主張して抗争することができず、不動産の所有権移転義務を履行しなければなりません。
売り主の保証人は反対の意思表示がないかぎり、契約解除に基づく代金返還債務についても保証の責めに任じます。しかし、この売り主の保証人の債務は不動産売買契約によって生じた債務、所有権移転義務あるいはこれが転化した損害賠償につき履行の責めに応じるべきで、代金返還債務は不動産売買契約に生じた債務ではなく、売買契約が解除されて消滅したことによる債務となり、契約によって生じた債務とは同一性がないために保証の効力が及ばないと考えられます。しかし、不動産売買のような特定物の売買においては売り主のために保証する者の意思は所有権移転義務ないしこれが転化した損害賠償義務のみならず、売り主として負担する一切の債務を保証する趣旨なのが通常です。つまり不動産売買においては特に代金返還債務は保証しないという意思表示がないかぎり、売り主の保証人はこれについて保証したものと見る事となります。